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都市機能の集約化に向けて、特に人口減少自治体では、市街地の縮小を前提とした土地利用規制･誘導が求められている。本論では、将来的なまちの賑わいの維持に向けた土地利用規制の運用方法の検討の為、商業系用途地域面積の縮小事例に着目し、全国1,177自治体における見直し実績と、都市計画マスタープランに示された今後の見直し方針を分析した。調査の結果、以下の点が明らかになった。第１に、商業需要が減少傾向にある現在においても商業系用途地域面積は拡大を続けている。第２に、商業系地域面積を5ha以上縮小した実績が15自治体で確認され、見直し時に用途規制・形態規制を据え置く等の既存不適格建築物への対応が確認された。第３に、商業系地域の将来的な縮小を計画している例は10自治体のみ確認された一方、フレーム方式による将来の商業系土地利用需要推計を行う例が82自治体で確認された。以上の知見を踏まえ、今後の適正なゾーニングの運用に向けた論点と都市計画技法を最後に整理した。
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