Homeowner nations or nations of tenants : how historical institutions in urban politics, housing finance and construction set Germany, France and the US on different housing paths

Abstract

Tous propriétaires ou tous locataires ? : comment des institutions historiques de politiques urbaines, de financement et de construction de logements déterminèrent de différentes trajectoires du logement aux Etats-Unis, en France et en Allemagne La présente thèse offre une nouvelle explication des variations du taux de propriété de différents pays en mobilisant de larges parts de la littérature existante en histoire urbaine et des données portant sur les villes. La littérature existante a souvent son origine dans l’opposition des pays germanophones et des pays anglophones, les derniers montrant un taux de propriété systématiquement plus élevé que les premiers. Par une étude historique comparative des cas américain et allemand, considérés comme exemplaire pour les types de pays, la thèse essaie de répondre à la question que pose l’écart persistant entre les taux de propriété allemand et américain. La présente thèse argue que c’étaient des différences en organisations urbaines au 19e siècle et de différentes institutions de financement de logement et de construction qui ont mis les pays sur des trajectoires différentes. Elle maintient que le laissez-faire de certaines municipalités faibles a plutôt privilégie des villes périurbanisées sous formes de maisons individuelles aux États-Unis, alors que les municipalités corporatistes allemandes tendaient à mener aux villes compactes d’immeubles de rapport ; que le développement de sociétés d’épargne-logement américaines favorisait le financement de maisons en propriété individuelle, alors que les banques hypothécaires allemandes et les associations de logement privilégiaient les immeubles de location ; que l’émergence d’une production Fordiste des pavillons standardisés facilitait la vulgarisation de la propriété, alors que la production artisanale allemande la limitait. Une fois ces structures établie – ainsi va l’argument faisant allusion à la dépendance au sentier – elles furent perpétuées par des mécanismes de pouvoir de groupes d’intérêt, de fonctionnalité économique, alors que des processus de conversion du locatif en propriété ainsi que de la périurbanisation pouvaient contrecarrer cette inertie structurelle.

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